юридическая компания

"Эра права", ООО

г. Москва

Звездный бульвар, 21

8 (499) 391-42-34  

Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости

(Что нужно знать при подборе объекта недвижимости для аренды и заключении договора на использование арендуемой недвижимости в коммерческих целях)


аренда помещенияДоговор аренды недвижимости - один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ).

Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.

Заключение договора

Начинать заключение договора следует с проверки правоустанавливающих документов (например, стоит получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость). Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной. В такой ситуации арендатору отстоять свое право на арендуемое имущество не удастся, скорее всего, даже в суде. Обычно стороны должны вернуть по такой сделке все полученное друг от друга. Какие-либо дополнительные расходы или убытки арендатора возместить будет весьма проблематично.

Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений из-за того, что на нее не изготовлен отдельный кадастровый паспорт или предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Здесь следует пояснить, что согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени.

Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности (статья 611 ГК РФ). По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке.

Арендная плата и валютная оговорка

Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты:

Разумеется, цена может быть указана не только в рублях. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте. При оплате сумма в рублях определяется по официальному курсу. Применение курсов иностранных валют при расчетах сопряжено с рисками возникновения курсовой разницы и образования убытков. Такие риски относятся на плательщика, если на дату платежа курс будет выше, чем на дату заключения договора, или на получателя, если курс окажется ниже.

Поэтому рекомендуется предусмотреть минимальный или максимальный курс валюты, исходя из которого производится оплата, или установить фиксированный курс. Если этого не сделано, арендатору будет выгоден пункт о возмещении потерь арендодателем на случай повышения курса на основании статьи 406.1 ГК РФ.

Обеспечительный платеж (депозит)

Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381.1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации.

Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором.

Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует:

Ремонт помещений

Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом. Не лишними будут условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении.

Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, включающее право требовать возмещения затрат, пределы стоимости и сроки ремонта и прочее, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются.

В договоре или дополнительном соглашении целесообразно установить все критерии улучшения имущества. Например, затраты на замену окон и дверей стоит классифицировать как неотделимые улучшения; затраты на замену линолеума на ламинат уместно отнести к капитальному ремонту и так далее.

Расторжение договора аренды

По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения.

Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон:

Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением.

Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617 ГК РФ). Однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ по делу от 2010 года).

Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении.

Заключение

Как видно, арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Самостоятельно с ними справится часто бывает непросто. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей.

Если цена аренды значительная, не стоит экономить на услугах юриста. Участие опытного юриста в переговорах и заключении договора значительно минимизирует риски финансовых потерь арендатора и оптимально обеспечит его интересы.

Анна Полетаева

 

Статья подготовлена специально для

юридической компании "Эра права"

 


предыдущая    следующая


Рекомендуем также ознакомиться:


© Исключительные права на данную публикацию принадлежат ООО "Эра права". Полная или частичная перепечатка или иное распространение публикации допускается только с обязательным указанием имени автора (при наличии) и наименования правообладателя, а при размещении в сети Интернет, - с гиперссылкой на сайт правообладателя

© ООО "Эра права" (образовано в 2011 году)