Дело об уклонении застройщиком от передачи прав на возведенное строение

(судебная практика взыскания неустойки за неисполнение договорных обязательств)

г. Москва, районный суд, 2010 год

Истец обратился в суд с иском к ООО (ответчик) о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указывая на то обстоятельство, что между ним и ответчиком был заключен договор, согласно условиям которого ответчик обязался в срок не позднее 01 апреля 2006 года передать в собственность истца земельный участок и возведенный на нем законченный строительством жилой дом, а истец обязался оплатить стоимость указанных объектов недвижимости в объеме, порядке и на условиях, определенных договором. По утверждениям истца оплата им была произведена в полном объеме, однако ответчиком сроки исполнения обязательства были нарушены. В связи с чем, истец просит взыскать в его пользу неустойку в размере 1 000 000 рублей и компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.

Позиция истца (представлена юристом портала "Эра права")

В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу заочным решением N-ского городского суда Московской области от 12 декабря 2008 года по гражданскому делу по иску истца к ООО установлены следующие обстоятельства:

• 01 марта 2004 года между истцом и ООО был заключен Договор о долевом участии в инвестировании строительства коттеджного поселка с целью получения истцом в собственность коттеджа, расположенного по адресу: Московская область, N-ского района, поселок, улица, дом с земельным участком и коммуникациями, расположенными по данному адресу.
• обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме, общая сумма по договору в размере 1 000 000 рублей оплачена.
• ООО свои обязательства по договору не исполнило, в установленные договором сроки жилой дом и земельный участок в собственность истца не передало.

Согласно решению суда, за истцом было признано право собственности на указанные объекты недвижимости, право собственности ответчика прекращено.

При данных обстоятельствах, факт нарушения ответчиком сроков передачи истцу прав на построенный объект недвижимости не подлежит новому доказыванию и оспариванию в рамках рассмотрения настоящего дела.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно положениям Договора о долевом участии и инвестировании строительства от 01.03.2004г., заключенного между сторонами по спору, на истца была возложена обязанность по оплате стоимости строительства жилого помещения (коттеджа), а ответчик обязался в установленный соглашением срок передать в собственность истца подключенное к сетям и коммуникациям возведенное строение, а также земельный участок под домом, землю общего пользования и право долгосрочной аренды на прилегающий участок лесного фонда.

Согласно п. 2.1 Договора он был заключен в соответствии с Федеральным законом РФ от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Согласно ст. 9 Закона РФ от 26.01.1996г. № 15 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Принимая во внимание, что предметом инвестиционной деятельности истца являлся дом жилого назначения (коттедж), который приобретался им для личного проживания и проживания своей семьи, истец наделен правами потребителя, предоставленными Законом РФ «О защите прав потребителей». При данных обстоятельствах, за нарушение ответчиком прав истца по договору должны применяться санкции, установленные Законом РФ «О защите прав потребителей».

Согласно п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленных сроков выполнения работ (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы договором о выполнении работ (оказания услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

Согласно п. 3.8 Договора, срок сдачи дома определен декабрем 2005 года, т.е. последним днем исполнения данного обязательства является 31 декабря 2005 года. В соответствии с п. 4.2.6 Договора, ответчик в течение 10 дней с момента сдачи жилого дома, т.е. не позднее 10.01.06г., должен был передать истцу по акту приема-передачи законченный строительством дом. Фактически дом с нарушением срока был сдан в эксплуатацию 30.11.06г., о чем свидетельствует акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Согласно п. 4.2.7 Договора, ответчик в трехмесячный срок с даты ввода в эксплуатацию законченного строительством коттеджа, т.е. не позднее 31.03.06г., должен был передать истцу следующие документы: копию акта приемочной комиссии; о приемке в эксплуатацию законченного строительством коттеджа, окончательные копии документов из БТИ, поэтажный план и экспликацию на коттедж, копию строительной документации, относящейся непосредственно к строительству коттеджа.

Пунктом 3.2 Договора установлено, что истец приобретает земельный участок в собственность по истечении трех месяцев после планируемого срока сдачи объекта в эксплуатацию, т.е. ответчик не позднее 31.03.06г. должен был передать истцу документы, необходимые для регистрации истцом права собственности на земельный участок.

Учитывая, что заочное решение N-ского городского суда вступило в законную силу 31.12.2008г., в связи с чем, истец с указанной даты приобрел возможность зарегистрировать на основании судебного постановления свое право собственности на земельный участок и возведенное на нем строение, просрочка исполнения обязательства составила 990 дней (с 01.04.06 по 30.12.08г.).

Как установлено решением N-ского городского суда, общая сумма по Договору о долевом участии в инвестировании строительства составила 1 000 000 рублей. При таких обстоятельствах, размер неустойки составляет 29 700 000 рублей (1 000 000 рублей х 3% х 990 дней).

Однако, согласно действующему законодательству, в частности абз. 4 п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Таким образом, размер неустойки, требуемой истцом к возмещению с ответчика, составляет 1 000 000 рублей.

Кроме того, истец в результате неправомерных действий ответчика понес физические и нравственные страдания, выразившиеся в постоянных переживаниях, повышении артериального давления, нарушении сна, неопределенности в материальном положении семьи и невозможности продолжать активную общественную жизнь вследствие нахождения в стрессовом состоянии. В связи с этим, истец, дополнительно к сумме неустойки, просит суд взыскать с ответчика компенсацию за нанесенный ему моральный вред в размере 50 000 рублей.

Выводы суда

Пунктом 4 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" установлено, что исполнитель (изготовитель, продавец, уполномоченная организация) освобождается от ответственности за неисполнение обязательства (либо за ненадлежащее исполнение) только в случае, если докажет, что нарушение сроков исполнения произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представителем истца надлежащим образом документально подтверждены факты неисполнения ответчиком договорных обязательств и обоснованность требования о взыскании неустойки.

Ответчик доводов возражений не привел, каких-либо доказательств, указывающих и подтверждающих необоснованность требований истца, не представил. Также ответчик не представил доказательств того, что нарушение сроков передачи истцу прав собственности по договору произошло вследствие непреодолимой силы или по вине истца. Вместе с тем, Ответчик длительное время, а именно, в период с 01.04.06г. по 30.12.08г. (около 3-х лет) немотивированно не исполнял обязательства по Договору по передаче истцу права собственности на земельный участок. Какие-либо действия, направленные на исполнение своих обязательств в указанный период не предпринял. Доказательств того, что данное нарушение было вызвано какими-либо объективными причинами, суду не представлено. Реализация истцом прав по Договору стала возможным только в результате признания за ним права собственности в судебном порядке. Более того, как следует из имеющегося в материалах дела Свидетельства о государственной регистрации права, ответчик вместо того, чтобы передать истцу права на коттедж, как то определено Договором, оформил право собственности на себя, о чем Московской областной регистрационной палатой в Едином государственном реестре была сделана соответствующая запись. При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что нарушения ответчиком условий Договора носит виновный характер и направлены на уклонение от исполнения принятых на себя обязательств.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Суд считает процент неустойки в размере 3% за каждый день просрочки явно несоразмерным объему нарушенных прав истца и в сложившейся ситуации принимает решение снизить процент неустойки, но не ниже значения равного ставке рефинансирования, установленной ЦБ РФ на дату вынесения решения до суммы 206 250 рублей (1 000 000 руб. х 7,75% / 360 дн. х 990 дн.).

Требования истца о компенсации морального вреда подлежат отклонению в связи с тем, что действующее законодательство не предусматривает компенсацию морального вреда за нарушение имущественных прав граждан, а доказательств совершения ответчиком действий, нарушающих личные неимущественные права истца, либо посягающие на принадлежащие истцу другие нематериальные блага суду не представлены. Доводы истца о том, что в результате неправомерных действий ответчика, он понес физические и нравственные страдания, выразившиеся в постоянных переживаниях, повышении артериального давления, нарушении сна, неопределенности в материальном положении семьи и невозможности продолжать активную общественную жизнь вследствие нахождения в стрессовом состоянии, не могут быть приняты судом во внимание по причине отсутствия необходимых доказательств.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как усматривается из Претензионного письма истца, направленного им 15.02.2006г. в адрес ответчика, истец уведомляет о своем намерении воспользоваться правом на получение неустойки в том случае, если дом (коттедж) не будет введен в эксплуатацию и сдан приемочной комиссией в срок до 01 марта 2006 года. Однако суд не расценивает данное обращение как прямое требование о добровольном удовлетворении требования об оплате неустойки. В претензии отсутствуют установленный срок исполнения требования, расчет размера неустойки, реквизиты для перечисления денежных средств. Кроме того, на момент предъявления данного требования право на взыскание неустойки у истца отсутствовало, т.к. было предъявлено до истечения срока исполнения обязательства по передаче истцу прав собственности.

Таким образом, правовые основания для взыскания с ответчика штрафа, установленного п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» отсутствуют.

Вместе с тем, при вынесении настоящего решения с ответчика в пользу истца также необходимо взыскать уплаченную истцом при подаче иска госпошлину, а также взысканию в доход государства государственную пошлину, поскольку при подаче иска истец на основании ч. 2, 3 ст. 333.36 НК РФ был частично освобожден от ее уплаты.

Решение суда:

Взыскать с ООО в пользу истца неустойку в размере 206 250 рублей.

В остальной части иска - отказать.

Взыскать с ООО в пользу истца его расходы по оплате государственной пошлины.

Взыскать с ООО госпошлину в доход государства.

предыдущая    следующая