юридическая компания

"Эра права", ООО

г. Москва

Звездный бульвар, 21

8 (499) 391-42-34  

Какие обязанности и полномочия у ТСЖ и собственников жилья

(На каком основании ТСЖ осуществляют свою деятельность. За какие нарушения закона можно ликвидировать ТСЖ)


обязанности и права ТСЖСобственники недвижимости в жилом доме (квартир или офисов) самостоятельно решают, какую форму хозяйствования в многоквартирном доме выбрать из нескольких альтернатив, предоставленных законодательством. Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) – одна из приоритетных форм управления собственниками совместным бытом, создание которого регулируется Главой 13 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ).

Решение об организации ТСЖ принимается на основании статьи 45 ЖК РФ общим собранием жильцов.

После учреждения ТСЖ создаются необходимые для обеспечения деятельности товарищества должности. Так, собрание избирает правление, ревизионную комиссию и председателя (статья 145 ЖК РФ). Собрание наделено и многими другими полномочиями. Например, оно устанавливает ориентировочные виды работ, назначает размер вознаграждения председателя, принимает жалобы на действия управляющих органов и т.д.

Вообще, собрание задает общее направление деятельности ТСЖ, которое реализуют уполномоченные лица по своему усмотрению. Члены правления, возглавляемые председателем, исполняют решения собраний и разрешают проблемы, которые не входят в круг компетенции собрания.

В соответствие со статьей председатель разрабатывает структуру управления ТСЖ, которая будет обеспечивать благоденствие жителей. Так, он выбирает подходящие кандидатуры, трудоустраивает их и увольняет.

Полномочия ТСЖ

Жилищный кодекс предоставляет ТСЖ широкие полномочия в сфере руководства домовладением. Среди них:

В соответствие с известным латинским выражением обладание правами влечет за собой обязанности. Так и в случае с ТСЖ, на которое закон возлагает определенные обязанности:

Оплата услуг ЖКХ собственниками жилья

Смета доходов и расходов, годовой план ремонта и содержания общего имущества регламентируются общим собранием ТСЖ. На этом основании ТСЖ устанавливает размеры платежей и взносов.

Раздел квитанции «Содержание и ремонт помещений» включает в себя плату за следующие виды услуг:

Перечень работ и услуг указан в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме"). Среди них значатся:

Это значит, что дополнительно за эти услуги платить не нужно.

Все деньги, которые собственники квартир перечисляют ТСЖ за коммунальные услуги, товарищество обязано перечислять поставщикам услуг. Эти средства не становятся собственностью ТСЖ (постановление 13 Арбитражного апелляционного суда по делу от 2015 года).

Капитальный ремонт общего имущества в доме проводится за счет взносов собственников в жилищный фонд (статья 170 ЖК РФ).

Остальные работы и услуги оплачиваются отдельно в безналичной или в наличной форме по квитанции вместе с коммунальными услугами (например, замена смесителя).

Оплата услуг ЖКХ собственниками, не являющимися членам ТСЖ

Согласно статьи 155 ЖК РФ, Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" собственники квартир, которые не состоят в членстве товарищества, должны заключить договор с ТСЖ на оплату услуг ЖКХ. Они не могут самостоятельно заключать договоры о предоставлении коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающими организациями ("Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 года" (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 07.03.2007)).

Соответственно, такие собственники оплачивают услуги непосредственно в ТСЖ. Это обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, содержания и ремонта общего имущества, административно-управленческих расходов, взносов на капитальный ремонт. Обязанность оплаты услуг ЖКХ собственниками жилья, не являющимися участниками ТСЖ, подтверждается многочисленными решениями и определениями судов.

Если соответствующий договор не заключен, собственник все равно обязан оплачивать услуги ЖКХ. Иначе ТСЖ может взыскать деньги в судебном порядке на основании статьи 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении.

При этом права и обязанности, связанные с членством в ТСЖ, на собственников, не являющихся членами товарищества, не распространяются (например, право на голосование при проведении общего собрания, обязанность по уплате членских взносов и т.д.).

Взыскание платежей

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения установленных платежей и взносов. Кроме этого, ТСЖ имеет право на возмещение причиненных ему убытков и уплату пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если ТСЖ тянет с подачей иска о взыскании платежей, ответчик вправе заявить о пропуске срока исковой давности по долгам, которым более трех лет. Такая задолженность взысканию не подлежит.

Ликвидация ТСЖ

Решение о ликвидации может принять общее собрание членов или суд.

В судебной практике не так уж редки случаи ликвидации ТСЖ, созданного с нарушением закона (статей 45, 46 ЖК РФ). По требованию уполномоченных органов (например, Жилищной инспекции) ТСЖ ликвидируется, если:

Если решение ИФНС России о государственной регистрации ТСЖ не соответствует закону и нарушает права и охраняемые законом интересы истцов как собственников помещений, согласно статье 13 ГК РФ оно может быть признано недействительным.

Анна Полетаева

 

Статья подготовлена специально

для юридической компании

"Эра права"

 


предыдущая    следующая


Рекомендуем также ознакомиться:


© Исключительные права на данную публикацию принадлежат ООО "Эра права". Полная или частичная перепечатка или иное распространение публикации допускается только с обязательным указанием имени автора (при наличии) и наименования правообладателя, а при размещении в сети Интернет, - с гиперссылкой на сайт правообладателя

© ООО "Эра права" (образовано в 2011 году)