Какие обязанности и полномочия у ТСЖ и собственников жилья

(На каком основании ТСЖ осуществляют свою деятельность. За какие нарушения закона можно ликвидировать ТСЖ)

Собственники недвижимости в жилом доме (квартир или офисов) самостоятельно решают, какую форму хозяйствования в многоквартирном доме выбрать из нескольких альтернатив, предоставленных законодательством. Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) – одна из приоритетных форм управления собственниками совместным бытом, создание которого регулируется Главой 13 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ).

Решение об организации ТСЖ принимается на основании статьи 45 ЖК РФ общим собранием жильцов.

После учреждения ТСЖ создаются необходимые для обеспечения деятельности товарищества должности. Так, собрание избирает правление, ревизионную комиссию и председателя (статья 145 ЖК РФ). Собрание наделено и многими другими полномочиями. Например, оно устанавливает ориентировочные виды работ, назначает размер вознаграждения председателя, принимает жалобы на действия управляющих органов и т.д.

Вообще, собрание задает общее направление деятельности ТСЖ, которое реализуют уполномоченные лица по своему усмотрению. Члены правления, возглавляемые председателем, исполняют решения собраний и разрешают проблемы, которые не входят в круг компетенции собрания.

В соответствие со статьей председатель разрабатывает структуру управления ТСЖ, которая будет обеспечивать благоденствие жителей. Так, он выбирает подходящие кандидатуры, трудоустраивает их и увольняет.

Полномочия ТСЖ

Жилищный кодекс предоставляет ТСЖ широкие полномочия в сфере руководства домовладением. Среди них:

• производить действия, способствующие проведению ремонта и содержанию общего имущества (к примеру, совершать договоры, устанавливать размер оплаты и т.д.);
• предоставлять собственникам услуги, выполнять для них работы;
• кредитоваться у банков;
• распоряжаться имуществом ТСЖ;
• надстраивать и перестраивать часть общего имущества;
• обустраивать прилегающие к дому участки земли за счет собственников;
• и другие.

В соответствие с известным латинским выражением обладание правами влечет за собой обязанности. Так и в случае с ТСЖ, на которое закон возлагает определенные обязанности:

• обеспечивать подобающее санитарное и техническое состояние общественного имущества;
• контролировать выполнение всеми жильцами обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества;
• следить за соблюдением прав и законных интересов собственников;
• представлять законные интересы собственников в отношениях с третьими лицами и в суде;
• некоторые другие.

Оплата услуг ЖКХ собственниками жилья

Смета доходов и расходов, годовой план ремонта и содержания общего имущества регламентируются общим собранием ТСЖ. На этом основании ТСЖ устанавливает размеры платежей и взносов.

Раздел квитанции «Содержание и ремонт помещений» включает в себя плату за следующие виды услуг:

• по управлению домом;
• по содержанию и проведению текущего ремонта общего имущества;
• по водоснабжению и водоотведению;
• по обеспечению электрической и тепловой энергии.

Перечень работ и услуг указан в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме"). Среди них значатся:

• некоторые виды работ, проводимых электриком и сантехником непосредственно в квартире;
• вывоз бытовых отходов.

Это значит, что дополнительно за эти услуги платить не нужно.

Все деньги, которые собственники квартир перечисляют ТСЖ за коммунальные услуги, товарищество обязано перечислять поставщикам услуг. Эти средства не становятся собственностью ТСЖ (постановление 13 Арбитражного апелляционного суда по делу от 2015 года).

Капитальный ремонт общего имущества в доме проводится за счет взносов собственников в жилищный фонд (статья 170 ЖК РФ).

Остальные работы и услуги оплачиваются отдельно в безналичной или в наличной форме по квитанции вместе с коммунальными услугами (например, замена смесителя).

Оплата услуг ЖКХ собственниками, не являющимися членам ТСЖ

Согласно статьи 155 ЖК РФ, Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" собственники квартир, которые не состоят в членстве товарищества, должны заключить договор с ТСЖ на оплату услуг ЖКХ. Они не могут самостоятельно заключать договоры о предоставлении коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающими организациями ("Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 года" (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 07.03.2007)).

Соответственно, такие собственники оплачивают услуги непосредственно в ТСЖ. Это обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, содержания и ремонта общего имущества, административно-управленческих расходов, взносов на капитальный ремонт. Обязанность оплаты услуг ЖКХ собственниками жилья, не являющимися участниками ТСЖ, подтверждается многочисленными решениями и определениями судов.

Если соответствующий договор не заключен, собственник все равно обязан оплачивать услуги ЖКХ. Иначе ТСЖ может взыскать деньги в судебном порядке на основании статьи 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении.

При этом права и обязанности, связанные с членством в ТСЖ, на собственников, не являющихся членами товарищества, не распространяются (например, право на голосование при проведении общего собрания, обязанность по уплате членских взносов и т.д.).

Взыскание платежей

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения установленных платежей и взносов. Кроме этого, ТСЖ имеет право на возмещение причиненных ему убытков и уплату пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если ТСЖ тянет с подачей иска о взыскании платежей, ответчик вправе заявить о пропуске срока исковой давности по долгам, которым более трех лет. Такая задолженность взысканию не подлежит.

Ликвидация ТСЖ

Решение о ликвидации может принять общее собрание членов или суд.

В судебной практике не так уж редки случаи ликвидации ТСЖ, созданного с нарушением закона (статей 45, 46 ЖК РФ). По требованию уполномоченных органов (например, Жилищной инспекции) ТСЖ ликвидируется, если:

• собственники не были персонально уведомлены о проведении общего собрания;
• не был соблюдён срок извещения собственников помещений о проведении собрания;
• отсутствовали сведения о повестке дня и порядке ознакомления с необходимой информацией;
• вопрос о создании товарищества не был включён в повестку дня общего собрания;
• при принятии решения не соблюден кворум;
• и в других случаях.

Если решение ИФНС России о государственной регистрации ТСЖ не соответствует закону и нарушает права и охраняемые законом интересы истцов как собственников помещений, согласно статье 13 ГК РФ оно может быть признано недействительным.

предыдущая    следующая