Как получить в собственность арендованный участок земли

(Что нужно знать, чтобы арендовать у государства участок земли, а затем приобрести арендованный участок в собственность)

Кто не мечтает жить в доме или выращивать огород на собственном участке? К сожалению, земля стоит дорого и по карману далеко не каждой семье. Для реализации заветной мечты существует надежный, но трудоемкий способ – взять землю в аренду у муниципалитета, а впоследствии ее выкупить.

Без помощи земельного юриста разобраться в хитросплетениях, установленных Земельным кодексом (далее – ЗК РФ) правил аренды и выкупа участков, довольно сложно. Но нижеприведенные разъяснения облегчат эту задачу.

Аренда участка без торгов

Согласно статье 39.1 ЗК РФ граждане или компании могут арендовать земельные участки у государства или муниципалитета. Порядок и условия аренды строго регламентированы. По общему правилу земля предоставляется гражданам на торгах.

Земля может быть предоставлена гражданину и без проведения аукциона под ИЖС или огород в пределах города или поселения (статья 39.18 ЗК РФ). В некоторых случаях землю можно арендовать даже бесплатно. Например, если гражданин хочет получить участок в сельской местности. При этом он владеет социально значимой профессией и может принести пользу местным жителям (учитель, ветеринар, врач и т.д.).

В остальных случаях выбирается участок на сайте Росреестра, запрашивается выписка и подается заявление в муниципалитет:

• о предварительном согласовании предоставления земельного участка или
• о предоставлении земельного участка.

Первый вид заявления пишется, когда участок еще не образован. Тогда придется понести расходы на оплату услуг кадастрового инженера, чтобы он составил план с обозначением границ и площади земли для получения кадастрового номера. Все кадастровые работы проводятся за счет заявителя.

Как составить заявление, подробно описано в статье 39.15 ЗК РФ. Так, нужно указать расположение участка, цель его использования и обозначить просьбу о предоставлении участка без проведения торгов. Если заявление не соответствует требованиям закона, оно будет возвращено.

Второй вид заявления нужно подавать, когда участок уже сформирован и не требует проведения межевания.

По результатам рассмотрения заявлений администрация публикует сведения о предоставлении участка для всеобщего доступа или отказывает в предварительном согласовании.

Если желающих взять в аренду участок не появится, заявитель вправе получить участок без торгов. Для этого орган местного самоуправления составляет проект договора аренды и направляет его заявителю (если участок сформирован) или принимает решение о предварительном согласовании (если границы участка не определены).

Сроки оформления аренды составляют от шести и более месяцев.

Обратите внимание на то, что арендовать участок под огород по цене выгоднее, чем под ИЖС. Соответственно, стоимость выкупа тоже ниже. А если участок находится в пределах населенного пункта, после выкупа можно будет изменить его назначение.

Аукцион на право аренды участка

В аукционе придется участвовать, если на участок, на который претендует заявитель, найдутся другие желающие (статья 39.6 ЗК РФ), а также если хочется получить один из участков, выставленных на аукцион в соответствии со статьями 39.11-39.13 ЗК РФ.

Сначала администрация проводит подготовку к аукциону, если аукцион проводится по ее инициативе. Среди прочего должны быть получены технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (ТУ).

Если же инициатором аукциона выступает гражданин, то подготовку участка к аукциону осуществляется им и за его счет:

• делается и утверждается схема участка, если участок не сформирован. При этом формирование участков на территории Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя и в пределах населенных пунктов не допускается;
• выполняются кадастровые работы и постановка на кадастровый учет.

Администрация публикует информацию о проведении торгов и проект договора аренды с указанием начальной цены за один год. Начальная цена определяется рыночной стоимостью (если кадастровая оценка не проводилась) или в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Шаг аукциона устанавливается в пределах трех процентов от начальной цены.

Для участия в торгах подается заявка и вносится залог. Участник будет отстранен от аукциона, если неправильно оформлены документы или не внесен задаток.

Итоги аукциона оформляются протоколом, на основании которого заключается договор аренды земельного участка. Внесенный победителем задаток засчитывается в счет арендной платы. Остальная часть оплаты вносится в соответствии с условиями договора.

Проигравшим участникам задатки возвращаются в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов, который публикуется в средстве массовой информации.

Выкуп земельного участка

Выкуп земли без торгов возможен, когда в совокупности соблюдены следующие условия (статьи 39.3, 39.20 ЗК РФ):

• оформлен договор аренды;
• арендатор добросовестно и регулярно платил арендную плату. В противном случае договор может быть расторгнут арендодателем;
• на земле поставлен и юридически оформлен дом или подсобные строения (баня, сарай и т.д.).

В администрацию нужно обратиться с заявлением о выкупе участка. Если принято положительное решение, надо будет подписать договор купли-продажи и в установленный срок оплатить сумму выкупа.

Надо сказать, что выкупная стоимость земли значительно выросла (прежде можно было выкупить землю за 3% от ее стоимости), но в любом случае она не может превышать кадастровую (39.4 ЗК РФ).

Отказ в предоставлении угодий

Законные причины для отказа прописаны в статье 39.16 ЗК РФ. Так, муниципалитет имеет право отказать, к примеру, если:

• земля изъята из оборота или ограничена в нем (это касается, например, лесных массивов, заповедников и природоохранных зон);
• земля состоит в резерве для публичных нужд;
• документы заявителя не соответствуют требованиям закона;
• если на участке ничего не построено: такой арендованный участок выкупается только на торгах (статья 39.3 ЗК РФ).

Как вариант, закон предусматривает продление договора аренды, если:

• при предоставлении участка торги не проводились;
• договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для разведения огорода;
• к концу срока договора аренды, заключенного по результатам аукциона, арендатор не успел завершить строительство объекта. Если объект не будет построен к окончанию нового срока аренды, земля изымается.

В случае неправомерного или необоснованного отказа нужно обратится к юристу по земельным спорам, который поможет разобраться в сложившейся ситуации и при наличии к тому веских оснований обжалует решение в суде. Тем более, что суды нередко встают на сторону заявителей (Решение Унечского районного суда Брянской области № 2А-686/2016~М-681/2016 от 14.12.2016 по делу № 2А-686/2016).

предыдущая    следующая