Что такое «Дачная амнистия» и как ей воспользоваться

(Плюсы своевременной постановки участка на кадастровый учет. Различия в порядке регистрации садового и дачного участков, участков под жилой дом. Споры о самовольных постройках)

Право собственности на участок

Многие земельные участки никогда не оформлялись гражданами в собственность. Для этого могло быть множество причин, но главная та, что в советское время права собственности не было. Люди пользовались участками, состоя членами дачного или садового кооператива. При этом на земле возводились различные постройки, в том числе и для постоянного проживания.

Документы на землю, выданные в советское время, не соответствуют современному законодательству. Канули в лету и кооперативы. С 1998 года начала формироваться общая система государственной регистрации, после чего образовался государственный реестр недвижимости. Несмотря на все изменения, граждане как владели землей, так и продолжают ею владеть. Но чтобы стать полноценным собственником, участок нужно регистрировать.

Собственность - это не только право. Это еще и обязанности. Одной из них является уплата налогов. Поэтому Федеральным законом Российской Федерации от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» была введена так называемая «дачная амнистия». Это упрощённый порядок государственной регистрации права собственности на участки, выделенные до начала действия Земельного кодекса (30.10.2001). Согласно указанного закона заявителям не нужно предъявлять полный комплект документов в Росреестр. Из списка исключены план межевания и разрешение на ввод эксплуатацию. Тем не менее, процедура регистрации может потребовать значительных финансовых и временных расходов.

«Амнистия» постоянно продлевается, в этот раз - до 1 марта 2020 года (Федеральные законы от 28.02.2018 № 36-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Чтобы не платить налоги многие не считают нужным регистрировать дачи, бани, гаражи или сараи. Регистрируется только земельный участок. Однако существует риск, что на собственника наложат штраф за самовольную постройку, а строение снесут как незаконное. В случае же изъятия земли для государственных или муниципальных нужд (например, под дороги), собственник получит компенсацию только за участок; стоимость постройки не будет учтена. Если необходимо подвести газ, без регистрации это тоже сделать невозможно. И в случае спора с соседями суд не защитит. Кроме того, если участок выделен под ИЖС и в течение десяти лет не был построен и/или зарегистрирован дом, земельный налог вырастает в два раза (п. 16 ст. 396 НК РФ).

Правила регистрации домов, дачных строений и земельных участков несколько разнятся.

Земельные участки под дачи и огороды

Амнистия в отношении земельных участков используемых для личного подсобного или дачного хозяйства, огородничества, садоводства действует бессрочно.

Для регистрации права собственности на них потребуется:

• заявление;
• акт органа государственной власти (местного самоуправления) о предоставлении гражданину участка или акт (свидетельство) о праве гражданина на участок;
• схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленная гражданином, или утвержденный проект межевания территории, на которой расположен участок, либо описание местоположения границ участка в ЕГРН;
• протокол общего собрания о распределении участков или другой аналогичный документ, либо выписка из них.

Отдельно следует сказать о такой части кадастровых работ, как межевание. Как видно, межевание не обязательная процедура. Однако границы старых участков показаны условно либо по старым записям. Они изготавливались на основе грубых замеров. Межевание необходимо для постановки на кадастровый учет. Среди прочего, в межевом плане инженер укажет сведения о наличии на земельном участке строений. Это пригодится при строительстве.

Владение земельным участком не дает автоматического права возводить на нем постройки (хотя это несколько нелогично, особенно если участок выдан под строительство).

Дачные постройки

Дом строится в соответствии с проектом планировки и/или проектом межевания территории (статья 32, 34 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"). Для возведения домиков не требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.

Раньше можно было зарегистрировать права и поставить на кадастровый учет дачный домик или другую мелкую постройку, предоставив в Росреестр декларацию. Теперь нужен технический план объекта. На основе декларации кадастровый инженер сделает техплан.

Индивидуальное жилищное строительство

Зарегистрированное право собственности и легальность постройки – это разные понятия. Об этом говорится и в совместном Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №№ 10/22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление №10/22): регистрация права собственности не гарантирует, что дом нельзя снести как самовольную постройку (пункт 23).

Большая часть положений об упрощенной регистрации в отношении объектов капитального строительства ушла в прошлое со вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". С 2017 года регистрация возможна только на основании технических планов строений (статья 14). План готовится на основании разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости

Поэтому в отличие от мелких построек для дома стоит получить разрешение на строительство в соответствии со статье 51 Градостроительного кодекса (далее - ГрК РФ). Его выдают администрации муниципальных образований. Без разрешения дом может быть признан самовольной постройкой, но не всегда.

Судебная практика:

Администрация обратилась в суд с иском в суд о признании дома самовольной постройкой и его сносе в связи с отсутствием разрешения на строительство. Требование было удовлетворено. Верховный суд согласился, что здание является самовольной постройкой. Вместе с тем в определении дана ссылка на пункт 26 Постановления № 10/22: если отсутствует разрешение и/или акт ввода в эксплуатацию, и других признаков самовольной постройки не усматривается, право собственности может быть установлено в судебном порядке. При этом должно быть установлено, что были предприняты меры для легализации строения, проверено, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу их жизни и здоровью.

На этом основании Верховный суд сделал вывод, что отсутствие разрешения само по себе не влечет обязанности снести дом. Дом подлежит сносу, только если постройка не соответствует требованиям безопасности и/или нарушает права третьих лиц. Если же нет никаких препятствий для получения разрешения, формальный подход к разрешению подобных споров недопустим (определение СКГД ВС РФ от 8.07.2014 № 19-КГ14-6).

Согласно статье 55 ГрК РФ заявитель также должен представить разрешение на ввод в эксплуатацию, который выдается органом архитектуры и градостроительства по завершении строительства. Однако это правило временно не работает, и люди освобождены от необходимости получать такое разрешение (статья 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").

Регистрацию прав на индивидуальные жилые строения надо проводить вместе с постановкой на кадастровый учет. Поэтому перед оформлением права собственности нужно определить, учтен ли участок ранее в кадастре недвижимости. Если нет, то правообладателю нужно обращаться к инженеру, который полномочен проводить кадастровые работы.

Другие документы для регистрации права собственности

Помимо вышеперечисленных бумаг в Росреестр подается:

• заявление по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России № 722 от 29.11.2013 (приложения № 1, 5);
• квитанция об уплате пошлины;
• один из правоустанавливающих документов.

В настоящее время бывает сложно подтвердить историю возникновения и перехода права собственности на земельный участок. Но для этих целей могут служить такие документы, как:

• акты о приватизации;
• договоры (купли-продажи, дарения и т. д.);
• решение администрации о выделении участка;
• акт на право пожизненного наследуемого владения землей;
• свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей;
• свидетельство о праве на наследство и т.д.

По окончании процедуры регистрации свидетельство о собственности больше не выдается. Владелец получает только выписку из реестра.

Заключение

Регистрация недвижимости и постановка ее на кадастровый учет дело хлопотное и затратное. Нередки споры с властными органами. Если имеется финансовая возможность, эти процедуры лучше переложить на плечи опытного юриста-регистратора. Если же возник спор, то в этом случае нужно обращаться к юристу, практикующему в вопросах земельного права в судебных инстанциях. Он избавит от лишних проблем, а вам только останется получить итоговые документы.

предыдущая    следующая