Возможные минусы приобретения недвижимости в наследство

(Особенности приобретения квартиры в наследство. Оплата налогов и задолженностей при получении в наследство квартиру. Охранное обязательство)

Казалось бы, можно только мечтать о том, чтобы получить недвижимость в наследство. Учитывая, сколько сейчас стоят квартиры или дома - это, несомненно, может стать очень выгодным приобретением. Может. Но, исключения тоже возможны и они совсем не редки.

Мало того, что за наследство иногда нужно бороться, в том числе и в суде, так еще и в итоге может оказаться, что вы потеряете едва ли не больше, чем приобретете. О некоторых подводных камнях наследования вы сможете узнать в этой статье.

Историко-культурное наследство

Если вам повезет получить в наследство старую и ценную недвижимость, то на первый взгляд - надо только радоваться. Но проблема может заключаться в том, что если дом, квартира или земельный участок окажется объектом культурного наследия, вам в связи с этим придется нести особые обязательства и соблюдать специфические ограничения.

Если недвижимость имеет историко-культурное значение, то информация об этом будет указана в документах на нее (например, в свидетельстве о праве собственности). Также сведения об этом имеются в едином государственном реестре объектов культурного наследия народов России. Ведет этот реестр Министерство культуры на бумажных носителях и в некоторых случаях - в электронном виде.

Когда вы вступите в право на наследство и станете собственником недвижимости, вам придется получить охранное обязательство. Это документ, описывающий - какие вам надо будет выполнять требования в связи с владением имуществом. В нем будет указано, как эту недвижимость необходимо содержать и сохранять, как проводить ремонтные и реставрационные работы и даже - какие требования надо предъявлять к посетителям вашего дома. Например, если вы захотите установить современные окна, покрасить стены и или починить канализационную систему вам, возможно, придется согласовать это с соответствующими органами. Не говоря уже о более серьезных изменениях в конструкции дома или квартиры. Вполне возможно, что такая реконструкция будет вам запрещена в принципе.

Указанное охранное обязательство можно получить в управлении культуры и искусства вашего региона. В отношении города Москвы процесс получения данного документа регламентирован Постановлением Правительства Москвы № 214-ПП от 09.04.2013г. Выдать его должны в течение двадцати трех рабочих дней с момента вашего обращения. Платить за это не надо. Однако при этом может потребоваться оформление акта технического состояния квартиры.

С того момента, как вы станете владельцем жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, вам придется ремонтировать и содержать его за свой счет. И каким бы ни было ваше материальное положение - уклониться от этого не получится. Хотя, если вы этого не хотите, никто не мешает вам продать свою недвижимость более обеспеченным людям. В ином случае бремя содержание дома или квартиры после получения наследства ляжет именно на вас.

Примерный случай, произошедши в городе Иваново:

В Иваново имеется дом 1800 года постройки. Это самое старое здание в городе. Воздвиг его Василий Курбатов. Более шестидесяти лет назад дом признали памятником архитектуры. Сейчас им владеет наследница Курбатова, его потомок. Причем, эта женщина пенсионерка и нет ничего удивительного в том, что денег у нее практически не имеется. Живет она в этом доме с детства и относится не как к памятнику, а как к обычному жилью.

Тем не менее, по закону она является собственником, а значит, обязана оплачивать ремонт и реставрацию дома за свой счет. Причем, отказаться от ремонта и запустить здание - нельзя, так как оно имеет не только финансовую, но и более значимую, культурную ценность. Живет в доме она одна, но фактически, дом принадлежит народу. А значит, она должна его беречь особенным образом.

Несмотря на это из-за отсутствия средств женщина данному требованию по мере сил сопротивлялась, отказываясь получать охранное обязательство в течение нескольких лет. Она даже попробовала оспорить охранное обязательство в суде, однако процесс проиграла и теперь должна найти деньги на содержание дома. Либо продать его. Так что, как видите, получение историко-культурного наследства может впоследствии обернуться довольно серьезными тратами и ограничениями.

Наследование недвижимости вместе с долгами

Гражданским кодексом (ГК) оговорено, что наследники получают не только имущество наследодателя, но и одновременно - берут на себя все его права и обязательства (за исключением обязанностей по выплате алиментов и права на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина), что регламентируется статьями 1110, 1112, 1113 ГК РФ. Это означает то, что если наследодатель имеет коммунальный долг по квартире и (или) неоплаченный кредит, то ему в качестве наследника придется эти долги выплачивать.

Если наследник - несовершеннолетний, то долги лягут на его законных представителей (родителей и т.п.). Размер долга при этом не может превышать стоимость полученного наследства. Если наследников несколько, то долг для каждого из них не должен превышать размер их доли. Но, если долг в итоге будет примерно равен или даже выше, чем стоимость наследуемой квартиры, то принимать ее, возможно, просто не имеет смысла. Разве что только в том случае, если недвижимость для вас представляет не столько финансовую, сколько личную ценность, например, это ваш отчий дом и вы хотите оставить его себе.

Однако тут может быть небольшая лазейка. Если долг выдавался наследодателю под поручительство других лиц, то этот кредит должен будет гасить именно поручитель. Но этот момент надо уточнять отдельно, обратившись за помощью к юристам по наследственным делам и с учетом вашей индивидуальной ситуации.

Также еще надо обратить внимание на насчитанные по кредиту пени. Наследники должны платить основную сумму задолженности и пени, образовавшиеся в течение жизни наследодателя. Согласно сложившейся судебной правоприменительной практике, после смерти наследодателя (должника) пени и штрафы начислять нельзя. Однако если кредитор это проигнорирует, и пени все-таки начислит, то существует возможность требовать пересчета суммы долга через суд.

Кроме того, вам нужно уточнить застрахована ли жизнь наследодателя-заемщика. Если да, то вполне вероятно, страховой компании нужно будет оплатить банку возмещение и сумма долга в итоге уменьшится. Однако и здесь, возможно, вам придется воспользоваться услугами юристов и обращаться в суд. Добровольно с деньгами не расстается никто, ни банк, ни поручитель, ни страховая компания, ни кто-либо еще, и если у них есть возможность увильнуть от обязательств и сократить финансовые потери, они этой возможностью в полной мере воспользуются.

Пример наследования долга вместе с имуществом:

Наследники Бориса Абрамовича Березовского получили не только его имущество, но и обязательства. Выяснилось, что они должны выплатить Самарской области около миллиарда рублей. Именно так постановили в правительстве области. Кроме того, у Березовского имелась задолженность перед ОАО "Аэрофлот - российские авиалинии". В целом, общая сумма наследуемого долга перед РФ составила более 3 миллиардов рублей. При этом недвижимость Березовского в Великобритании оценивается не более чем в сто миллионов долларов. То есть, если наследники примут наследство, то с учетом долгов они, возможно, ничего не выиграют, и долги поглотят все возможные доходы от наследства.

Налог на наследство

Налог на наследство с первого января 2006 года в России не взимается. Однако не все так просто и тут есть некоторые нюансы. Если вы решите продать квартиру в течение трех лет с момента ее наследования, то вам надо будет выплатить налог в размере тринадцати процентов от ее общей стоимости, при условии, что цена квартиры превышает миллион рублей. Если же жилье принадлежит вам больше трех лет или стоит менее миллиона, то этот налог платить при его продаже не надо.

Помимо этого, при вступлении в наследство вам в любом случае придется оплачивать пошлину за услуги нотариуса. Так, например, выдача свидетельства о праве на наследство родителям, детям (в том числе усыновленным), супругу (супруге), а также братьям и сестрам наследодателя оплачивается в размере 0,3% от цены получаемого в наследство имущества, но в целом не больше ста тысяч рублей. Выдача свидетельства другим наследникам будет стоить уже 0,6% от цены получаемого имущества, но не больше одного миллиона рублей.

Если наследников несколько, то пошлину должен платить каждый из них. При этом законодательство допускает частичное или полное освобождение от уплаты государственной пошлины следующих категорий граждан:

• Граждане, наследующие жилье, если они жили вместе с наследодателем до момента его смерти и продолжают жить в этом жилище после его смерти (тогда за выдачу свидетельства о наследовании жилья они платить не должны в принципе).
• Инвалиды первой и второй группы (они должны оплатить только 50%).
• Общественные организации инвалидов (освобождены от уплаты пошлины полностью).

Также может понадобиться заплатить нотариусу за принятие мер по охране наследства. Сумма, правда, не большая, всего 600 рублей. В эти меры войдут услуги по описи наследственного имущества в присутствии двух свидетелей. И наконец, в случае если для решения спора о наследстве придется обращаться в суд, то для подачи иска надо будет заплатить госпошлину 200 рублей.

Как видите, приобретение имущества в наследство может повлечь за собой определенные расходы. Так что не торопитесь вступать в наследство. Сначала следует выяснить, не придется ли вам выплачивать долги, не надо ли будет особым образом содержать имущество, имеющее историко-культурную ценность, и не возникнут ли какие-либо другие непредвиденные и неподъемные траты. Воспользуйтесь юридическими услугами профессионалов при определении ваших последующих прав и обязанностей. Помощь юристов никогда не будет лишней в таком важном деле. Ведь, за наследством может крыться огромное количество опасных подводных камней и неприятных нюансов.

предыдущая    следующая